「增速」商品房销售增速降幅收窄13.6pct，投资预计二季度加速修复（2020年1-3月）┃月读数据【第31期】

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一.
销售面积降幅收窄13.6pct
业绩进入修复渠道
2020年1-3月，全国商品房销售面积2.20亿平米，同比减少26.3% ，降幅较1-2月收窄13.6个百分点。其中，住宅销售面积下降25.9% ，办公楼销售面积下降36.2% ，商业营业用房销售面积下降35.1%；商品房销售额2.04万亿元，同比减少24.7% ，降幅较1-2月收窄11.2个百分点。其中，住宅销售额下降22.8% ，办公楼销售额下降36.8% ，商业营业用房销售额下降39.8% 。
3月单月商品房销售面积1.35亿平方米，同比减少14.1% ，降幅较1-2月收窄25.8个百分点；商品房销售额1.2万亿元，同比减少14.6% ，降幅较1-2月收窄21.3个百分点。
随着国内疫情得到良好控制，生产生活秩序加快恢复，因疫情积压的住房需求也开始部分释放。我们认为销售的修复将是一个相对比较长的过程，之前积压的需求或将陆续在2020年内释放，部分封闭型三四线城市被搁置的需求或不能在年内释放，但是我们并不看淡整个行业的长期发展趋势。

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二.
开发投资增速回升，预计二季度加速修复
1、新开工、竣工增速回升，施工端表现不及预期
2020年1-3月，房地产开发投资额为2.2万亿元，同比减少7.7% ，降幅较1-2月收窄8.6个百分点，较2019年同期下降19.5个百分点。 3月单月房地产开发投资额1.2万亿元，环比增加17.1% ，环比增速较1-2月反弹24.6个百分点。同比增加1.2% ，同比增速较1-2月反弹17.5个百分点，同环比增速均回正。
3月份，随着新冠肺炎疫情防控形势持续向好，政府和企业等各主体正在加快恢复正常工作秩序，政府供地较2月增多，在政策的提振以及自身发展需要的驱动下，企业积极复工复产， 2020年1-3月各项指标降幅收窄，表现向好。
首先，从新开工来看， 1-3月新开工面积为2.8亿平米，同比减少27.2% ，降幅较1-2月收窄17.7个百分点。 3月单月新开工面积1.8亿平方米，同比减少10.4% ，降幅较1-2月收窄34.4个百分点。为了缓解疫情对房地产行业产生的负面冲击，已经有多个城市出台供给端政策，典型如放松预售条件，以减轻房企的资金压力，叠加房企承受资金的压力，因此新开工的意愿强烈，综合来看，内部运营压力以及外部政策的提振或许使得企业加快新开工恢复速度。从新开工的表现来看，政策确实取得一定的效果，但是按照目前的恢复速度，要实现新开工增速回正以及恢复疫情之前的水平，仍然需要一段时间。
其次， 1-3月施工面积为71.8亿平米，同比增加2.6% ，增速较1-2月减少0.3个百分点。 3月单月施工面积2.4亿平米，同比减少3.5% 。虽然施工面积增速不及预期，但是依然是唯一保持正增长的环节。施工面积增速下降主要有三个方面的原因：第一，疫情之下房企资金面承压。第二， 3月房企在土地市场表现相对活跃，挤占了施工所需资金。第三，疫情影响并没有完全消散，部分项目可能仍在停工状态。
最后， 1-3月累计竣工面积1.6亿平米，同比减少15.8% ，降幅收窄7.1个百分点。 3月单月竣工面积0.6亿平方米，同比减少0.9% ，与2019年同期基本保持一致。与2019年同期的竣工情况比较来看，疫情影响了施工进度，但并未导致3月份的竣工面积大幅下降，说明了企业3月份施工端确有发力，将影响降到了最小。另外，竣工需要一定时间，即使房企加大施工力度，竣工面积反弹预计需要到二季度才能表现得更加明显。分页标题

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2、土地市场回暖， 3月土地价款同比增速回正
2020年1-3月，土地购置面积为1969万平米，同比减少22.6% ，降幅较1-2月收窄6.8个百分点，较2019年同期改善10.5个百分点。 3月单月土地购置面积为877万平米，同比减少12.1% ，降幅较1-2月收窄17.2个百分点。土地成交价款977亿元，同比减少18.2% ，降幅较1-2月收窄18.1个百分点，较2019年同期改善8.8个百分点。 3月单月土地成交价款537亿元，同比增加6.5% ，增速回正，并较2019年同期改善46.5个百分点。
从1-3月的土地成交情况来看，土地市场明显回暖，而且房企拿地的热情有所增加，正如我们前期预判，房企补仓的意愿比较强烈。但是“房住不炒”的主基调不变，土地市场在拉动开发投资的同时，必定会维持在合理的区间。

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三.
到位资金累计增速回升3.7pct
自筹资金起主要拉动作用
1-3月，房地产开发企业到位资金3.4万亿元，同比减少13.8% ，降幅较1-2月收窄3.7个百分点，增速较2019年同期减少19.7个百分点。 3月单月房地产开发企业到位资金1.3万亿元，同比减少7.6% 。
2020年1-3月，房地产开发企业到位资金具体情况如下：
? 国内贷款6716亿元，同比减少5.9%；
? 利用外资19亿元，同比减少42.5%；
? 自筹资金10755亿元，同比减少8.8%；
? 定金及预收款9542亿元，同比减少22.4%；
? 个人按揭贷款5228亿元，同比减少7.4% 。

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从到位资金组成来看，自筹资金同比减少8.8% ，降幅较1-2月收窄6.6个百分点。另外，自筹资金占比32% ，较1-2月上升1.6个百分点，涨幅最大，说明经济环境出现波动的时候，尤其考验房企的自身造血能力，对外部资金依赖程度较大的企业抗风险能力较弱。
定金及预收款同比减少22.4% ，降幅收窄1.5个百分点。 3月房企销售额虽有回升，但毕竟没有完全恢复，后期仍需要持续的加大销售力度，增强造血能力。
国内贷款同比减少5.9% ，降幅收窄2.7个百分点，而且国内贷款占比较1-2月下降2.5个百分点至20% 。可见疫情之后货币政策偏宽松，但并没有大量流入房地产领域，符合国家宏观调控预期。
个人按揭贷款同比减少7.4% ，降幅收窄5个百分点，因疫情积压的住房需求呈现出逐步释放的势头。
利用外资同比减少42.5% ，降幅收窄34.7个百分点，利用外资占比仅0.1% ，对到位资金总量影响较小。
疫情之后，为了帮助企业渡过防疫困难期，多地出台供给端的政策，其中，部分地区允许房企贷款合理展期、降低预售条件、放松预售资金监管、延期支付土地款等，这类政策能在一定程度上缓解房企的资金压力，但同时会给予房企“资金依然充裕的幻觉” ，因此，我们提示房企警惕这种幻觉，谨慎使用自有资金，合理利用杠杆，保证现金流安全，同时修炼内功，增强自身的综合实力。分页标题
【往期月度数据回顾】
月读数据【第30期】┃
商品房销售下滑39.9% ，预计新开工、施工、竣工均将正向拉动投资（2020年1-2月）
月读数据【第29期】丨全年销售额16万亿，预计2020年市场仍将高位平稳运行（2019年1-12月）
月读数据【第28期】┃开发投资增速回落但仍高于10% ，预计全年销售或突破15万亿（2019年1-11月）
月读数据【第27期】┃ 投资增速回落，竣工修复，新房成交“后平”（2019年1-10月）
【「增速」商品房销售增速降幅收窄13.6pct ，投资预计二季度加速修复（2020年1-3月）┃月读数据【第31期】】月读数据【第26期】┃ 投资增速放缓趋势停止，未来销售增速或稳中有升（2019年1-9月）
月读数据【第25期】┃ 投资增速连续四个月放缓，未来销售增速或整体平稳（2019年1-8月）
月读数据【第24期】┃7月销售保持韧性，投资增速或将继续下行（2019年1-7月）
月读数据【第23期】┃政策回调融资趋紧，下半年销售、投资预期均回落（2019年1-6月）
月读数据【第22期】┃销售升势中止，投资增速高位回落（2019年1-5月）
月读数据【第21期】┃销售热度延续，投资增速维持高位（2019年1-4月）
月读数据【第20期】┃单月销售回正到位资金改善，施工对投资支撑作用明显（2019年1-3月）
月读数据【第19期】┃销售回落投资超预期，上半年施工对投资将起支撑作用（2019年1-2月）
月读数据┃年末销售反弹投资回落， 2019年投资增速或下台阶
2018年1-11月数据┃单月销售面积持续负增长，开工投资再度反弹
2018年1-10月数据┃单月销售面积增速持续为负，投资开工增速均有回落
2018年1-9月数据┃单月销售面积增速转负，新开工年内持续走高
2018年1-8月数据┃新开工增速继续高位，补库存热度仍在
2018年1-7月数据┃投资增速反弹，单月新开工增速近年新高
2018年1-6月数据┃销售持续好转，新开工增速再创新高
2018年1-5月数据┃销售面积金额双双反弹，企业到位资金好转
2018年1-4月数据┃投资韧性仍在，销售增速全面回落
2018年1-3月数据┃投资增速继续攀升至10.4% ，中部地区成销售、投资亮点
2018年1-2月数据┃开发投资增速强势攀高至9.9% ，2018年三四线继续主沉浮
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