「疫情」【商业地产季报】2020年一季度商业地产行业研究报告（第1期）

核心观点
宏观面：美股10天4度熔断，国际油价最高下跌68% ，国内居民消费价格同比上涨4.9% ，各国加大政策扶持应对冲击
市场面：商业营业用房销售额同比下跌26.3% ，商业用地成交同比下降19% ，随复工推进市场进入回稳阶段
短期展望：商业地产受短期冲击较大，但市场韧性尚佳，疫后恢复有望
前言
2020年，一个充满魔幻色彩的庚子鼠年在一片惶恐的氛围中到来。一场突如其来的疫情席卷了华夏大地，也为2020年增添了一笔凄凉。 2019年末武汉突发新冠病毒疫情，随即病毒在春运的带动下蔓延至全国，截至2020年3月31日，全国新冠肺炎确诊人数8.2万，世界范围内确诊患者77万例。
随着2020年一季度的结束，国内疫情也逐渐被控制，各行业在党中央的领导下正有序恢复生产工作。但黑天鹅事件对各行业的影响已然不可逆转，商业地产行业的变革也被推进快车道。 “万物负阴而抱阳” ，一切事物都是对立统一的，疫情的冲击对商业地产行业、企业、商户以及消费带来负面影响之余，也对各商业地产参与们者产生了正向作用。
本报告将从国内外宏观经济、市场以及行业热点三个方面进行解析，分析一季度在疫情影响下的商业地产行业环境，以及对下一阶段商业地产的发展趋势进行思考。
NO.1 宏观面
全球经济环境
（1）疫情冲击世界经济，各国陆续降息
在全球经济放缓的大背景下，新冠肺炎疫情对世界经济冲击不断加剧，美股四度熔断；欧洲股市全线暴跌；国际油价出现了自1991年海湾战争以来的最大跌幅。全球陷入全面经济衰退的危机。
3月3日，美联储宣布紧急降息50个基点，联邦基金利率下调至1-1.25% ，这是美国继2008年金融危机以来首次采取紧急降息措施，同时也是幅度最大的一次降息，而未过半月， 3月16日，美国联邦储备委员会宣布将联邦基金利率目标区间再度下调，降至0-0.25% 。随后两天内有17个国家及地区跟进降息，降息浪潮向在全世界蔓延。据地产资管参考不完全统计，截止3月底，全球已有23个国家及城市陆续出台降息政策。
图 1：2020Q1全球各国及地区降息政策一览

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数据来源：亿翰智库整理
（2）美股四度熔断，美联储放宽政策救市
一季度随着疫情肆虐，美国经济遭受了重击，部分美元投资机构的收益已由正转负，美元在市场上的流动性短缺已然显现，由此也成为了美股暴跌的直接原因。
3月18日，美国股市历史性地出现了十个交易日内的第四次熔断，这也是自1988年设立熔断机制以来的第五次熔断。
表 1：2020年美国三大股指熔断日收盘情况

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数据来源：亿翰智库整理
3月15日，美联储降低基准利率至零的同时，启动了7000亿美元量化宽松计划，意图为金融市场注入流动性。随后3月23日，美联储宣布，将继续购买美国国债和抵押贷款支持证券以支持市场平稳运行，不设额度上限。随着开放式量化宽松政策出台，融资成本降低、金融环境改善，美国经济复苏有望。
（3）供需两端加压，油价下跌趋势不变
股市之外，债市、汇市、黄金亦持续下跌，全球经济需求严重不足，由此导致全球大宗商品交易量及交易价格全面下跌。被称为世界经济命脉的石油也受到巨大冲击，疫情导致全球对石油能源的需求暴跌，因而也引发了沙特与俄罗斯的油价大战，国际油价出现了自1991年海湾战争以来的最大跌幅。
图2：2020Q1国际原油价格走势（美元/桶）

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数据来源：油价网
新冠肺炎疫情大范围流行，人们驾车出行受限，导致全球原油需求承压；与此同时，在原油价格大战的推动下产量不断上涨，供需两端对原油价格走势压力加剧。 4月12日，全国主要石油生产国达成减产协议，以遏制原油价格下行趋势，但随着全球疫情形势愈加严峻，短期内原油库存仍将处于增加状态，可以预计，未来一段时间内原油价格将依旧承压。
国内经济环境
一季度，新冠肺炎疫情对国内经济造成全方位冲击，生产、投资、消费进入冰封，大部分企业处于停工状态，经济数据呈现显著下行趋势，根据国家统计局公布数据， 2020年一季度社会消费品零售总额78580亿元，同比下降19.0%；全国国定资产投资84145亿元，同比下降16.1% ，消费投资出现两位数下降， GDP同比下降6.8% 。
2020年3月，全国已进入复工复产阶段，在各地政府利好政策扶持下经济恢复明显加快， 3月份经济总量较1-2月将出现明显起色。随着国内疫情防控成效不断显现，因疫情造成的影响将在二季度逐渐消退。
全国消费市场价格走势受到较大影响，但随着党中央、国务院一系列复工复产、保供稳价等政策措施的实施，居民消费价格运行总体平稳，呈现出有涨有降的结构性变化态势，截至2月CPI保持上涨趋势但增速逐渐放缓，其中食品价格上涨较大。进入3月，复工复产稳步加快和保供稳价措施持续加力，食品价格下降3.8% ，带动CPI同步下降约0.90个百分点。
图 3：2019.2-2020.3全国居民消费价格走势

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数据来源：国家统计局
从供给方面看，各地不同程度地实施了交通运输管控措施，部分地区物流不畅；人力短缺造成物资配送难度加大，成本有所上升；部分企业和市场延期开工开市，一些产品生产和供给受到影响，难以及时满足市场需要。
从需求方面看，一季度受“居家”要求与“避险”心理等因素影响，出现居民囤购行为，部分地区出现抢购方便面、肉制品和速冻食品等易储食品现象，甚至波及到其他食品，助推价格上涨。
2020年1月，新冠病毒疫情随着春运扩散至全国各地，为控制疫情蔓延，各地出台措施限制人们出行，依靠人员流动盈利的零售行业受到影响，第一季度零售总额出现明显下降。根据国家统计局数据显示， 2020年1-3月社会消费品零售总额为78580亿元，出现大幅回落，同比下降19.0% ，截至3月，社会消费品零售总额增速较2019年同期下滑15.8% 。商业地产运营商为稳定消费市场供应，倾力抗疫的同时积极探索应对方式，联合旗下商户打通线上营销渠道， 1-3月实物商品网上零售表现突出，总额为18536亿元，同比增长5.9% ，占社会消费品零售总额的23.6% 。
图 4：2019-2020.3全国网上零售增长情况

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数据来源：国家统计局
在1-3月社会消费零售统计数据中，大部分商品销售额均出现明显下滑，其中以餐饮业收入下滑最为严重，收入同比降低44.3%；其次，金银珠宝类、服装鞋帽针纺织品类和汽车类商品零售额下滑显著，分别同比下降37.7%、32.2%、30.3% 。
图 5：2020年1-3月社会消费品零售同比（%）

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数据来源：国家统计局
宏观政策
（1）促进消费扩容提质，助力消费需求释放
2020年1月20日，商务部等13部门联合印发了《关于推动品牌连锁便利店加快发展的指导意见》，从加强规划政策引导、深化“放管服”改革、推动品牌化发展、创新智能化经营、提升连锁化水平等五方面，提出18项政策措施，力促连锁便利店建设，推动消费升级。分页标题
《指导意见》以优化营商环境为原则，健全城市公共服务基础设施，搭建便民消费网络，旨在推动便利店品牌化、连锁化、智能化发展，更好地发挥便利店服务民生和促进消费的重要作用。
表 2：2020Q1各地刺激消费措施

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数据来源：各地方政府官方网站
3月13日，经国务院同意，国家发展改革委、中央宣传部、教育部等23个部门联合印发了《关于促进消费扩容提质加快形成强大国内市场的实施意见》，意见提出，从市场供给、消费升级、消费网络、消费生态、消费能力、消费环境等六个方面促进消费扩容提质。
《实施意见》的提出是对受疫情影响的市场需求进行释放，且更进一步完善在特殊时期催生的新型消费模式，这一举措是对冲疫情影响的重要着力点，也是维护消费市场稳定发展的重要保障。而在市场受到冲击的当下，国内消费增速承压，消费者偏好较难把控，行业竞争愈加激烈，于商业地产企业来说下一步的发展需要更加谨慎。
在疫情的影响下，居民消费需求被压制，为更进一步促进各地经济恢复，激发内生动力，各地政府陆续发布消费补贴政策。
表 3：2020Q1各地消费补贴政策

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数据来源：各地政府官方网站
当前疫情防控积极向好趋势愈加明显，社会经济复苏形势迫在眉睫，利好的鼓励消费政策和积极信号也使企业和消费者对经济复苏更有信心。
（2）强化防控机制，助力企业有序复工
2月23日，商务部印发《关于在做好防疫工作的前提下推动商务领域企业有序复工复产的通知》，要求各地商务主管部门在切实做好疫情防控的前提下，推动商务领域企业有序复工复产。
通知要求对零售、餐饮、住宿等生活服务领域，要指导企业按照行业防疫指南要求，切实做好经营场所、商品管理等方面的卫生防疫措施，营造健康安全的消费环境。指导企业创新经营服务方式，鼓励运用线上模式开展业务，组织动员餐饮企业提供“移动食堂”或餐饮外卖服务。同时，鼓励电商企业充分利用信息化技术，实行远程居家办公。
此次商务部发布的通知也从多个角度明确有序复工的注意事项，各地商务主管部门在切实做好疫情防控的前提下，推动商务领域企业有序复工复产，全力做好稳外贸稳外资促消费工作，为实现今年经济社会发展目标任务提供有力支撑。
表 4：2020Q1各地助力企业复工复产政策及措施

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数据来源：各地政府网站
新冠疫情对全国经济造成了不可估量的损失，在疫情得到控制后如何在保障员工健康安全的前提下，做好企业复工复产指导工作是国家各部门需要重点落实的核心工作。
金融环境
2020年一季度以来，国内金融环境不容乐观，为提振国内经济、助力复工复产，国家已陆续采取一些针对性的措施，包括定向降准、再贴现再贷款、专项再贷款等，随着疫情逐步得到控制，等数据出来再说
表 5：2020Q1金融支持政策

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数据来源：各地方政府官网
3月初，美联储超预期降息50BP ，中国央行逆回购政策利率保持不变；3月16日，美联储二度降息，中国人民银行实施定向降准，释放长期资金5500亿元。同时，开展中期借贷便利（MLF）操作1000亿元，并未开展逆回购操作，中标利率与前次持平保持3.15% 。未跟随美联储降息，我国货币政策再度显示出独立性。
在疫情冲击下，国内金融市场出现短期动荡，但随着疫情形势转好金融机构相继发力稳定市场，负面影响正逐步消减。日前，人民银行会同银保监会、发展改革委等五大部门针对受疫情发生影响较大的中小微企业、民营企业贷款给予展期和续贷政策，给予企业一定期限的临时性延期还本安排，帮助这些企业保持现金流稳定，渡过难关；同时积极引导市场利率下行，为企业提供优惠贷款利率，切实降低实体经济的融资成本。分页标题
3月银保监会披露银行业金融机构统计数据，近月银行业金融机构不良贷款余额为3.3万亿元，不良贷款率为2.08% ，环比上升0.05% 。据悉，不良贷款的上升也是疫情客观因素的影响，在疫情结束后将逐渐好转。
NO.2 市场面
市场表现：
供求同步降低，商业地产市场双向承压
2020年第一季度，受春节假期以及新冠肺炎疫情影响，商业地产开发投资和销售面积均出现大幅下跌，在行业变革进入存量阶段的背景下，市场环境短期内出现紧缩。从长期来看，中国经济长期向好基本面未变，尤其近年金融供给侧结构性改革初见成效，金融体系愈加稳定，相信随着疫情影响逐渐消，商业地产市场也将逐渐好转。
（1）供应收紧，开发投资增速断崖式下跌
近年以来，商业地产已步入存量时代，在消化现有存量的指导下，商业营业用房投资额及新开工面积持续下滑。 1月疫情全国蔓延，商业地产市场遭遇冰冻，资本端热情降至最低，投资额锐减。 1-3月全国房地产开发投资额同比下降7.7% ，各业态中商业营业用房投资下滑最为严重，同比减少14.8%；商业营业用房新开工面积2361万方，同比减少29.7% 。
图 6：2019-2020.3商业营业用房投资及新开工情况

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数据来源：国家统计局
（2）需求收缩，商业地产销售大幅降速
2019年以来，世界经济环境严峻，我国经济增长亦面临下行压力，进入2020年一季度，受到疫情影响房地产市场销售大幅下滑， 1-3月全国商品房销售面积为21978万方，同比下跌26.3%；商业地产物业成交数据也出现大幅跳水， 1-3月全国商业营业用房销售面积仅为为1221万方，同比下降35.1% 。
图 7：2019-2020.3商业营业用房销售表现

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【「疫情」【商业地产季报】2020年一季度商业地产行业研究报告（第1期）】数据来源：国家统计局
特殊时期，各地认真贯彻落实党中央关于统筹推进疫情防控和经济社会发展的一系列决策部署，在延长假期、推迟复工、减少人员聚集等措施推动下，疫情防控形势持续向好。截至3月底，我国建筑业企业、房地产开发企业复工率将达到九成以上，市场企稳回升，投资将逐步回归常态，投资需求也将迎来新一轮释放，商业地产市场开发投资和销售也将重回正轨。
土地市场：
供需同步下滑，随复工推进土地市场有望回暖
（1）土地供应：供应环比全面收窄，一线城市同比大幅增长，预计二季度回稳
2020年第一季度，全国商业用地供应规划建筑面积12926.38万平米，同比基本与2019年同期持平，供地环比大幅下跌51% 。
表 6：2020Q1商业用地供应规划建筑面积情况（万平方米）

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数据来源：亿翰智库
其中，一线城市第一季度供应表现突出，推出33幅商业用地，总规划建筑面积297.33万平方米，同比上行140.9% ，环比下行9.6% 。二线、三四线城市分别供应商业用地440幅和3153幅，规划建筑面积9904.66万平方米和2724.39万平方米，环比大幅下降54.3%和34.1% 。
整体来看， 2020年开年受疫情影响，各地复工延期，疫情防控工作成为政府及企业工作核心，部分城市土拍延后，一季度土地供应环比出现负增长。从供应数据来看，一季度商业用地供应与2019年基本持平，相信在进入二季度后土地供应将有明显回升。
（2）土地成交：受疫情冲击商地成交量价齐跌，随复工推进市场逐渐回暖
从整体来看， 2020年第一季度全国土地市场遇冷，商业用地成交规划建筑面积7528.88万平米，与2019年同期相比减少19%；环比下降53% ，其中二线和三四线城市降幅较大，分别为44.3%和56.0% 。分页标题
表 7：2020Q1商业用地成交规划建筑面积情况（万平方米）

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数据来源：亿翰智库
其中，一线城市第一季度成交26宗商业用地，规划建筑面积为255.07万方，环比小幅下降9.1% ，但与2019年同期相比成交量增加146.3% 。从成交明细来看，一线城市1月仅有5宗商业用地成交，规划建筑面积为109.68万方，占一季度总成交量43% ，随着2月复工进程加快，土地成交量明显增加。
2020年前三个月，多城供地节奏放缓，部分企业相对放慢拿地速度，对于市场的不确定性持观望态度，同时在商业地产领域存量压力较大的背景下，开发商拿地动作更为谨慎。与此同时，城市更新进程持续推进， 1月，中海以62.71亿元竞得一宗位于上海普陀区的城中村改造项目地块，成为一季度单宗成交金额最高的商业地块。根据出让文件显示，该地块规划建筑面积29.3万平方米，规划将建成230米和200米的两栋地标建筑，为普陀真如副中心重塑天际线，整体项目将包含文化、体育、商业等综合业态。
2020年一季度，全国各级城市商业用地成交楼面价均出现不同程度下滑，溢价率则基本平稳并未出现大幅波动。一线城市成交楼面均价为7582元/㎡，环比下降35% ，且多数地块以底价成交，溢价率仅为0.24%；二线城市成交楼面价为2133元/㎡，环比下降2% ，溢价率为8% ，较上一季度小幅下调；三四线城市成交楼面价为1214元/㎡，环比下降18% ，溢价率为18% 。
图 8：2016-2020Q1全国商业用地量价走势

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图 9：2016-2020Q1全国商业用地溢价率

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数据来源：亿翰智库
NO.3 短期展望
2020年第一季度在疫情影响下，我国商品和服务消费大幅下降，但在政府相关利好政策的调控下，负面影响被压缩到最低。与此同时，疫情防控已取得阶段性成效，各地政府及企业逐渐增加利好政策输出，刺激消费，促进市场平稳回升。
短期影响显著，商业地产企业携手商户共御危机
2020年新冠疫情对商业地产市场造成了一定负面影响，导致第一季度商品和服务消费大幅下降。囿于防控需要，居民减少外出消费、避免聚会聚餐，非生活必须类商品销售和餐饮业经营情况堪忧。居民消费受到极大抑制，以往的经营旺季成为近年来最为惨淡的时期。
伴随着消费动力减退，大部分商家遭遇经营困境，餐饮业企业为春节准备的大量物资堆积过期导致大额亏损，多数商户流动资金出现短缺，即便餐饮巨头也出现流动资金不足，资金链断裂危机，许多中小企业及经营能力较弱的店铺直接关门歇业。作为这些商户的“房东”商业地产企业纷纷减免租金，为商户提供喘息的时间。
图 10：新冠疫情期间商业地产企业租金全免情况（天）

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图 11：新冠疫情期间商业地产企业租金减半情况（天）

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数据来源：企业官方发布
商业地产企业主动减免租金为商户解决了一时难题，但经营压力仅是转嫁至地产企业，经营困境并未彻底消除，仍不可回避由疫情造成的消费热情不足的影响。而事实上，虽然复工日期到来，人员陆续返程，但在各城市、社区、企业并未松动的防疫措施下，消费热情并未出现大幅回升。在客观防疫要求基础之上，商业地产企业与入驻商户联手自救，全面打开线上渠道，联合配送平台提出“零接触配送”服务，保障消费需求供给。分页标题
据主流外卖平台数据显示， 1月26日至2月8日春节期间，采用“无接触配送”订单占总订单80%以上。且每一单均使用“无接触配送”服务的用户达到六成以上。 2020年第一季度，全国网上零售额22169亿元，同比下降0.8% ，降幅比疫情最为严重的1-2月份收窄2.2个百分点。全国实物商品网上零售额占社会消费品零售总额比重23.6% ，同比增长5.9% ，实现逆势增长。
图 12：2019-2020.3社会消费品零售总额和网上实物销售额增长率（%）
数据来源：国家统计局
消费市场仍具韧性，疫后恢复有望
从市场规模看，我国消费市场规模巨大，具有极强的抗冲击和抗风险能力。目前，我国消费正处于在高基数基础上快速增长阶段， 2019年，零售市场累计消费超过40万亿元，比2018年增长近3万亿元，消费对经济增长的主引擎作用持续显现。一季度疫情蔓延导致全国停工待产，消费指数出现一定程度回落，但相信疫情过后，在高消费基数的支撑下，市场将逐渐恢复。
从市场潜力看，随着疫情影响消退，我国消费市场终将回归经济基本面。自进入21世纪以来，我国城镇化推进速度不断加快，城镇人口增加，人均购买力增强， 2019年全国居民人均可支配收入为30733元，比上年实际增长5.8% 。
图 13：2015-2019年全国居民人均可支配收入（元）及其增长速度（%）

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数据来源：国家统计局
从消费结构看，近年我国产业结构积极调整，第三产业占比稳步增长，消费结构不断向高品质需求转移，经济增长具有较强的可持续性。随着国内经济发展， 95后成为消费市场核心购买力，消费需求升级的同时也将带动全新消费格局的形成。消费结构的优化其本质也是消费者总福利的提升与改善， 2019年教育文化娱乐支出2513元，同比增长12.9% ，表明我国居民精神层面的消费已进入快速增长阶段；此外，医疗保健支出1902元，较上年增长12.9% ，一定程度上也反映出居民对健康的关注和对服务型消费支出的重视。
图 14：2018-2019年各品类消费支出（元）

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数据来源：国家统计局
商业地产创新：
疫情倒逼，线上线下联合重构营商环境
随着5G时代的到来，消费者的消费理念出现了明显的转变，不再一味局限于线下购物，同时各大互联网企业推出了多种线上购物的平台，线上消费逐渐成为大众日常首选。近日，罗永浩在抖音开启直播首秀， 3小时， 23件商品， 1.1亿成交，累计参与人数4800万，同时在线超290万， 3400万音浪，直播期间涨粉超100万；同日，淘宝第一主播薇娅推出了她直播间到目前为止最贵的商品——火箭，以优惠价4000万元提供快舟一号火箭发射服务，至此，线上购物热潮被彻底激活。
随着疫情的爆发，实体商业在本该获得丰厚利润的年历新年遭遇前所未有的困境。为了减少因疫情带来的损失，各大商业地产企业和商户纷纷开通线上拓客渠道，为消费者提供“云购物”的平台。
（1）线上渠道拓客
开通抖音直播、线上微店、商户小程序、商场APP ，助力品牌商户抢占流量资源。

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（2）建立专属社群
创建朋友圈，搭载社群文化，拉近商户与消费者关系，建立稳定沟通渠道，强化品牌输出。

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（责任编辑：季丽亚 HN003）