「豪宅」谁在“抢”一线城市豪宅？

每经采访人员吴若凡甄素静每经编辑魏文艺
数千万元级豪宅竟遭排队“抢购” ，现场甚至为抢房源而大打出手；千万元级公寓惊现“秒光” 。这样的事情就发生在近期的上海和深圳。
顶级豪宅都是为身家不菲的成功人士量身订制的，而豪宅销售一般似乎都是这样的场景：提前预约、贵宾式接待、VIP待遇……但如此正式的场景，为何如今却变成了像买普通东西一样的场面？到底是哪些人在抢购豪宅？豪宅热卖的背后有哪些隐情？
排队“抢购”千万级豪宅
一套房子最高总价达8000万元！这样的价格也让碧云尊邸项目荣膺“浦东豪宅之王”的称号。而一场排队认筹，也炸出了上海的有钱一族。现场甚至有购房者称“非这里不买” 。
4月13日，碧云尊邸开始认筹， 160套房源中，最贵的房子总价达8000万元，最便宜的也要1700万元起步。即使是项目的认筹金，也需要600万元。
而就在认筹首日，项目现场甚至有人因为插队抢房源而大打出手。有网友感叹：“2000万豪宅也开始当白菜买了？”
即便价格高企，据知情人士透露，碧云尊邸认筹（4月13日~17日）的消息一公开，就吸引了大批购房者，第一天就有近200人到现场认筹，而且其中的年轻面孔占了多数。
4月14日下午，《每日经济新闻(博客,微博)》采访人员来到碧云尊邸项目现场，却并未看到第一天的排队认筹的热闹场面，项目大门口只有十几名中介模样的人在“围观” 。一位刚刚从项目大门走出来的认筹者告诉采访人员，里面约有十几人正在认筹。
据了解，此次碧云尊邸项目推出的主力户型是184~301平方米的小高层以及约298~553平方米的别墅。均价111983元/平方米，套均单价2000万~8000万元。
当采访人员欲以购房者身份进入认筹现场了解更多情况时，保安阻拦称，只有预约审核过的客户，才能入内。
千万级豪宅为何会引来排队“抢购”？其实，在上海生活比较久一点的人都应该知道，上世纪90年代中后期，是通用汽车、可口可乐、西门子等跨国企业在上海的迅猛发展期。与此同时，在金桥地区，一个占地面积达37平方公里的碧云国际社区也慢慢形成。而其中的核心则是由上海金桥有限公司、上海金桥出口加工区开发股份有限公司和上海金桥出口加工区共同规划与开发建设的碧云别墅。
碧云别墅一期33套别墅和二期37套别墅，分别在1999年初、2000年中建成投入市场，年平均出租率高达95% 。彼时更以每月约10万元/套的租金，创出上海别墅租赁市场的天价。
整个碧云国际社区由城市道路划分为18个地块，北到蓝天路，南到明月路，东抵红枫路，西接白桦路。
目前，这个区域已集聚了来自世界60多个国家和地区近的1000余户外籍人士家庭，外籍人士家庭比例占90%左右。通过多样性的建筑形态、多极化的道路体系以及标志性的公共建筑，聚合成碧云国际社区的整体氛围。碧云也被称为“上海四大豪宅区之一” 。
有历史底蕴、有环境优势，但奈何该区域几乎在长达14年的时间里都处在房源“断供”状态。
据采访人员了解，碧云区域由于可开发土地较少，周围都是房龄超过15年的老旧房源，近年来几乎没有新盘供应。直到2016年2月1日，浦东新区规土局公示了“碧云国际社区S11地块住宅项目”的规划方案。
根据公示，该项目力争在2016年9月完成方案审批、12月完成总体设计，这便是今年4月13日起开始认筹的碧云尊邸项目。
从产品整个规划图得知，项目为高层+多层住宅，面积配比接近1：1 。整体定位于偏高端改善型项目，这类项目在上海的核心地段还是比较少见的。
实际上，往往开发商为了容积率考量，很多小区都会有别墅+住宅，这个项目最小的项目是180平方米以上。目的很明确，这里面不会有普通的投资置业人群。分页标题
值得一提的是，项目的高层和别墅动线划分完全区分开来， 400平方米以上总价5000万元以上的房源，均位于在中央景观区的核心位置。
为进一步了解碧云尊邸项目的相关情况，《每日经济新闻》采访人员多次拨打其预约认筹电话，但截至发稿一直无法接通。
3位豪宅认筹者画像
打破碧云区域“新盘荒”的碧云尊邸，以单套总价最高超8000万元的价格被冠以“顶级豪宅” 。但就其10万~12万元/平方米的单价，有业内人士认为“低于预期” 。
在项目现场，一位中介人士告诉《每日经济新闻》采访人员，近两年，上海每个月2000万元以上豪宅的成交中位数基本在50套上下，单价始终在9.7万元/平方米左右徘徊。以碧云尊邸项目的资质，上述定价区间其实低于很多锁定了该区域的购房者预期，因为在这些有钱一族的眼里，买这里是“刚需” ，给出的心理接受度更高。
那么，究竟谁在排队买豪宅？采访人员辗转联系到了碧云尊邸几名成功认筹的购房者。其中50多岁的刘清是大学教授，他在上海已经有一套300多平方米的别墅和一套大平层，但自己不太喜欢现在这套别墅，因而想置换掉。他手上的这套别墅目前市场价在2000万元上下，足够让他置换到碧云社区。
刘清告诉采访人员，自己一直也比较喜欢碧云社区的居住氛围。对于碧云尊邸项目已观察了半年以上。最后他认筹了一套大户型别墅，并表示还有为子女做打算的考虑，想住一起，又和他们有所区隔。
另一位认筹者方琳，她的孩子目前正在碧云社区的德威国际学校读书。在她的眼中，碧云社区甚至极富诗意：在碧云社区会经常遇到中英文自由切换的小朋友，踩着滑板上学的小学生，穿白衬衣打领带的中学生，清晨沿着步道跑步的上班族……她最看中这里的国际化氛围。
据采访人员了解，碧云社区的教育资源既包括德威、中欧、德意志学堂等国际化学校，还有协和、平和、实验东校等高档次学校。
当然，国际学校也和周边豪宅同属于“豪级” 。例如，德威英国国际学校一年学费在30万元左右，上海协和国际学校学费在20万元以上。 “想买这里房子的家长，要么像我一样孩子在这里读书，要么想让孩子以后在这里读书。 ”方琳表示。
有意思的是，像方琳这类人群普遍被称为“碧云妈妈” 。在陆家嘴(600663,股吧)工作的金融高管也对碧云颇为青睐。有中介告诉采访人员，《财富》500强中，有多家企业的亚太区总裁及高级执行官，都携家眷居住在此。还有对冲基金经理，年收入基本都在上千万元，即便上亿元的别墅买不起，四五千万元的别墅还是能够考虑的。
还有位认筹者王浩是纯投资者，在碧云和国外都有房子，现在想给资产做盘整。据他判断，上海市区的豪宅区会逐渐分化，普通豪宅回报率只有1%~2% ，而碧云社区豪宅的回报率在3%左右。更看重租金回报的他，选择了再入手碧云，买下来之后用来出租。
一位资深地产人士告诉采访人员，对于租住在这里的居民来说，月租金四五万元是再正常不过的事了。这里的租金十余年来都是这个水平。
因此，对于住在碧云社区的人群和陆家嘴高收入人群来说，生活在碧云社区，这就是他们的日常，而像碧云尊邸这样的项目在这儿也就成了“刚需” 。
事实上，在上海，碧云尊邸的火爆认筹并非孤例。例如另一个陆家嘴一线江景房——滨江凯旋门，总共175套房源。 3月31日开盘认筹总数360 ，认筹率高达205.7% 。而该项目此次推出的户型在140~200平方米，均价13.8万元/平方米，单套总价1234.5万元起。
3月24日，绿地董家渡项目的住宅楼盘“海珀外滩”开盘，均价13.8万元/平方米。首期推出的203套房源，最终获得了323组客户认筹，摇号认筹率达159% ，去化率也达到86.7% 。分页标题
位于中环的中海汇德利项目，户型总价位相对较低，在800万~1000万元。推出的360套房源，截至4月14日，认筹总数达880 ，认筹率高达244.4% 。
哪些人在买“顶级豪宅”
那么，究竟是哪些人在买豪宅？先看一组数据。《2019胡润财富报告》显示，上海富裕家庭数量超过香港、数倍于深圳、广州、杭州和台北。
具体来看，上海拥有600万元以上资产家庭超过60万户，按户均3人计算，涉及180万人，占上海2400万常住人口的7.5%；拥有1000万元以上资产家庭接近25万户，按户均3人计算，涉及75万人，占上海2400万常住人口的3% 。
此外，拥有1亿元以上资产家庭达到1.58万户，按户均3人计算，涉及4.7万人，占上海2400万常住人口的2‰；拥有3000万美元（约合2亿人民币）以上资产家庭达到1.13万户，按户均3人计算，涉及3.4万人，占上海2400万常住人口的1.4‰ 。
而上海拥有1亿元以上资产的家庭数量是香港的1.3倍、深圳的2.9倍、广州的3.7倍、杭州的4.9倍、宁波的6.6倍、天津的7.2倍、苏州的8.3倍。
从《每日经济新闻》采访人员了解到的情况看，大部分购房人都是以全款或者小部分用公积金抵扣下贷款。总之，上海不缺有钱任性的业主。
上海链家统计显示，上海2018年和2019年共卖出总价1000万元以上的一手豪宅超过1.5万套，按每套可住3人计算，涉及4.5万人，占上海2400万常住人口的千分之二；卖出总价2000万元以上的一手豪宅4235套，按每套可住3.5人计算，涉及1.48万人，占上海2400万常住人口的万分之六。
此外，卖出总价3000万元以上的一手豪宅1728套，按每套可住4人计算，涉及6912人，占上海2400万常住人口的万分之3 ，平均万分之1.5/年；卖出总价5000万元以上的一手豪宅298套，按每套可住4.5人计算，涉及1341人，占上海2400万常住人口的十万分之6 ，平均十万分之3/年。
事实上，上海是国内限购最严格的城市。非上海户籍人士不仅难以落户、需要连续缴纳5年社保，还需要结婚才能购买，也不能用壳公司购买一手房。
这些限制将海量的来自全国各地的成功人士挡在了门外，但即便如此，上海仍然是全中国最有价有市的豪宅之都。
数据显示，过去两年，上海平均每年只有千分之一的常住人口购买了总价1000万元以上的一手豪宅，万分之三的常住人口购买了总价2000万元以上的一手豪宅，十万分之三的常住人口购买了总价5000万元以上的一手豪宅。
也就是说，上海的豪宅和99%的上海常住人口是没有关系的，只有做到全中国全年龄段的顶尖才能够、才应该买得起上海的豪宅。
4000万级公寓“秒光”？
对于不少刚刚从2月份“零成交”走出的城市而言，千万级豪宅被抢购简直不可思议。但这并非孤例，除上海，类似的“抢房”案例也在深圳上演。
4月5日上午，深圳招商太子湾湾玺推售最后54套公寓，单价9万~13万元/平方米，户型为320~410平方米，总价约2900万~5500万元。仅仅半日即售罄，揽金约23亿元。
而此前一个月内，该千万级豪宅项目已有两次发售，时间分别是3月7日和3月13日。
3月7日，戴着口罩的购房者们和随行的中介们，为了能抢到一套公寓豪宅，挤满了销售中心，现场一度因人数过多而被街道强制遣散。当日首次百套公寓均价约11万元/平方米，单价区间在8.7万~13.5万元/平方米，总价区间在2133万~5479万元/套。有媒体报道“全部售罄” 。
3月13日，该项目又推出14套豪宅， 4200万元起步，又有自媒体称“8秒售罄” 。
值得注意的是，第三次推售的房源不仅不再接受退房，首付周期也大大缩短，即订金每套100万元，认购后15天内最低首付两成签约，签约后15天内付清首期款。当天推售可享受折扣九八折；准时签约再享有九九折。即便如此，仍挡不住人们购买公寓豪宅的热情，开盘半日所推售房源热销。分页标题
此次市场热销的豪宅产品为商务公寓，既不限购也不限贷，因而成为手握大量资金但无购房名额的置业者的优选。
此外，太子湾项目热销也有特殊因素。深圳中原工商铺部分析称，招商太子湾湾玺公寓去年卖了N1、N2栋后蓄客已久，又遇到春节假期及疫情，节后首售给予经纪公司高佣推荐，各大中介公司带客积极性高。
以3月7日首次推售的五千万级豪宅为例，当日下定并于3月31日签约，客户可享受优惠约235万元。与此同时，带看的中介可以获得高达164万元的佣金。
然而，就在当地产中介仍在炒作豪宅抢购新闻之际，太子湾云玺项目于4月14日发声明澄清，此前有关“秒光”和售罄的消息并不属实，该项目仍有6套房源待售，且有个别客户认购后退房、被退房源再次销售的情况，但并未披露退房数量。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析表示，云玺作为公寓产品当日热销，中介前期做了大量蓄客工作。其热销与价格和地段也有关系，年前豪宅税调整后对市场高预期，在此次开盘中也有所体现。
《每日经济新闻》采访人员查询发现，此次火热的太子湾湾玺单从价格上看，与区域内二手房已有倒挂现象，新房开盘均价约11万元/平方米，而周边海上世界双玺二手挂牌价17.5万/平方米，伍兹公寓的二手挂牌价格约12.9万/平方米，鲸山觐海约13.1万/平方米，双玺时光道约16.2万/平方米。
豪宅“抢购”的B面
但与豪宅公寓“秒光”“日光”的光鲜A面不同，光明区一次性推售大量住宅的16%去化率，则是深圳购买力的B面。
据合富研究院（深圳）统计，光明区乐福花园3月20日取得预售，其中住宅共1036套，商业101套。 3月21日启动认筹，将1036套住宅全部推售至市场，认筹金2000元，累计认筹480批，开盘当日去化约170套，去化率仅16% ，成交均价4.7万元/平方米。
深圳贝壳研究院数据则显示， 3月全市新房网签4224套（含商业），环比增长153.8%；住宅3152套，环比增长279.8% 。市民看房积极性增加，受疫情影响延后的购房需求陆续释放，关外刚需住宅项目和一些公寓项目表现较好。
其中，坪山恒大城开盘售罄，在售项目加推如君胜熙陇山、横岗卓弘星辰、京基御景半山、中森公园华府等刚需楼盘出现一些集中成交。商务公寓方面，南山豪宅项目招商太子湾少量推盘去化较快，沙井万科星城、光明正大城等市场关注度高。
同样，上海房产中介亦不认为楼市已经回暖到可以“抢”的程度。
链家的数据显示，上海地区成交总价达到千万级的豪宅，今年1月份的成交套数接近630套，成交均价超8万元，总成交金额约为107亿元。随后在2月份，这一级别的豪宅2月份的成交数量回落至不到200套，环比跌幅超过70% 。
但2000万元以上豪宅环比跌幅在30%左右，成交相对稳定。 58安居客研究院分院院长张波指出，改善需求之所以比较多，主要是由于上海的整体改善需求被长期压制，同时上海一二手房价格处于降价通道。但从全市数据来看，整体态势仍属平和。
上海链家数据显示， 2020年4月6日至4月12日，上海全市共成交新建商品房711套，环比持平；成交金额52亿元，环比增长2%；成交均价54895元/平，环比下降4%；套均总价738万元，环比增长2% 。
另据采访人员了解， 4月份上海已有18个新盘项目取得预售证，入市房源近4500套，分布在宝山、徐汇、静安、奉贤、嘉定、金山等区域，但更多房源仍是刚需属性。（文中刘清、方琳、王浩均为化名）
（责任编辑：张洋 HN080）