[大摩财经]车建新谋解红星地产困局

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债务风险隐现
撰文 | 乔芊
出品｜大摩财经
孙宏斌与黄红云握手言和的大戏，车建新是最佳配角。
这场“三赢”交易中，融创中国以47亿元转让金科股份11%股权，车建新家族的红星家具集团是接盘者。
作为车建新的家族投资公司，红星家具与金科渊源甚深，早在2008年就成为金科的第一个战略投资者，以2.53亿元取得6%股权。金科股份2011年借壳上市后，红星家具持股4.55% ，后在2014年减持退出。
车建新卷土再来，为“故交”金科解围，同时收获一笔外界看好的投资。但交易引发关注后，车建新联手金科、解红星地产困局的谋划也随之浮现。
车建新的地产梦
现年54岁的车建新原名车建兴，家居连锁卖场红星美凯龙创始人。上世纪80年代的常州小木匠，如今已是中国知名的家居建材业富豪，最新身家达45亿美元。车建新的核心产业为红星美凯龙控股集团，即两家上市公司美凯龙（601828.SH）和红星美凯龙（1528.HK）的母公司。
不过，车建新这两年的财富颇有缩水。红星美凯龙于2018年初回A股上市时，市值超过700亿元，但此后股价一路下跌，目前市值仅约300亿元——红星美凯龙的竞争对手居然之家去年底借壳上市，最新市值约500亿元——车建新家族通过红星美凯龙控股集团持有美凯龙约70%股权。
红星美凯龙在资本市场表现欠佳，主要原因是回A上市后业绩下滑：2018年四季度净利同比下滑约75% ， 2019年前三季度净利下滑7.75% 。另有部分原因是红星美凯龙一直采取“地产＋家居”双轮驱动策略，让市场难以给其合理的估值。
红星美凯龙以家居Mall知名，拥有超过300家家居卖场，与居然之家呈南北争霸之势。但车建新还喜欢玩地产：2008年他就投资了金科， 2009年干脆自己做起了红星地产。
工商资料显示，红星地产的主体为重庆红星美凯龙企业发展有限公司，车建新兄妹的红星美凯龙控股集团为大股东，持股64.71%；二股东、三股东分别为国投泰康信托、工银瑞信，即这两家机构为红星地产的资金方。
红星地产较为低调，但在地产圈却不容忽视：这家房企早已跻身行业百强，全口径销售额超过600亿元，并试图向千亿目标冲刺。
红星地产的核心产品，是以“红星国际广场”命名的城市综合体和以“爱琴海”命名的购物中心，主要依托红星美凯龙的家居卖场捆绑拿地。十年来，红星地产已在全国布局超过50个城市、100多个项目，但多位于二线以下城市。
红星地产遇困
不过，最近一年多，红星美凯龙卖场业绩下滑的同时，红星地产的增速也已大大放缓。克尔瑞数据显示， 2016-2018年，红星地产的权益销售额分别为168亿元、285亿元、403亿元，期间增速分别为69.6%、41.4% 。 2019年权益销售额为450亿元，增速仅为11.6% 。
【[大摩财经]车建新谋解红星地产困局】值得注意的是，红星地产依托家居卖场拿地的策略，使其布局分散，平均每个城市仅两个项目，这非常不易于管理。此外，红星地产的土地储备集中在二线以下城市，市场遇冷之后面临极大的去化压力，红星地产已出现存货高、回款慢等危险征兆，潜在的经营风险巨大。
最需警惕的，是红星地产及其母公司的债务压力。
过去，红星地产的扩张依赖母公司资金，仅2018年获得的集团借款就达112亿元。但是，红星美凯龙过去几年与居然之家展开卖场扩张竞赛，债务急剧攀升，目前自身面临极大的债务风险。
母公司红星美凯龙控股集团的财报显示，截至2019年6月末，其有息负债高达834.67亿元。最近，惠普下调上市公司红星美凯龙的评级至“BB+” ，认为其杠杆过高，短期负债过大。 2019年末红星美凯龙的现金和银行存款余额为72.29亿元，远不足以覆盖125亿元的短期债务。分页标题

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早在去年5月，上交所便对美凯龙是否存在资金周转及偿债风险进行问询。这之后，红星美凯龙迅速发行40亿债券“补血” ，主要用于偿还有息负债。
即使如此，车建新仍然要保证红星地产不出问题。今年2月，为偿还红星地产的7.8亿元信托借款，红星美凯龙控股集团挪用了原本打算偿还自身9.5亿元借款的资金。
面对调控压力和行业减速，去年以来多家知名房企如福晟等爆雷，红星地产的危险事实上已悄悄临近。
车建新的破局之策是合纵连横。他的筹码，是红星地产拥有的1800亿元土储货值。
前不久的4月3日，世茂房地产与红星美凯龙达成战略合作，双方将成立合资公司，由世茂负责整合地产开发，红星美凯龙则提供家装设计等服务。
4月7日，红星地产将昆明爱琴海购物公园悄然易主给金科，昆明爱琴海购物中心的100%股权也已质押给金科。
瘦身、合作开发等均在预料之中。对于红星地产来说，调整可能刚刚开始。
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