『50宗』50宗土地被摆上架魔都卖地潮里的价高者得与房企账本

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“价高者得”的竞争下，是否又要玩起面粉贵过面包的游戏，房企则需要更多的考量。
观点地产网?尽管“围标”事件给土地市场刮来了一阵肃清之风，但上海政府释放土地的信号依旧强烈。
4月14日，上海土地交易市场公告，拟于4月下旬一口气推介50宗地块，涉及浦东新区、静安区、宝山区、嘉定区等四个区。
50宗地块一次性被摆上架，在寸土寸金的上海并不多见，而事实上4月以来，上海也有多次土地出让及推介活动。
大量土地入市，上海在土拍政策上也出现了三年来的首次松动，另一方面，市场化的竞争机制下，要在上海拿地的企业如何算好手中那笔账，更需要诸多权衡。
土地信号
一季度才刚刚过去，上海土地市场的成交额就已经逼近500亿（不含工业、动迁房等用地）。
然而，特殊时代背景下，核心城市对土地的供应正在不断加大。
观点地产新媒体了解， 4月8日，上海重点发展板块——临港新片区内6处商业地块和8处住宅地块开展线上推介。另据推介会透露，临港2020年计划出让土地共152幅地块，其中住宅43幅，用地面积196公顷，商业地块58幅，用地面积117公顷。
作为超级大城市，越来越多的上海常住人口也将迁向郊区，有负责人当场表示，每年临港新片区将引入不下10万常住人口，同时按照人均居住需求，每年将建设300万平方米体量的住宅。
土地供应增加少不了政策的推动。
4月10日，上海市政府召开的疫情防控工作发布会透露，《上海市扩大有效投资稳定经济发展若干政策措施》即将出台，其中数条均利好房地产市场，包括加快经营性用地出让节奏，适当增加年度土地供应量、减轻房企入市成本压力等。
此外， 4月9日，发改委引发第532份文件，其中提到探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制，完善部分中心城市市辖区规模结构和管辖范围，解决发展空间严重不足问题。
有业内指出，这意味着对于中心城市来说城市骨架可以继续做大，可以给更多建设用地指标。
一只燕子不成春。无论宏观政策还是市场层面，都在推动土地市场走向卖地的“大时代” 。
而据中原地产数据显示， 2019年，中国共有14个城市卖地收入超过千亿元，上海继续位列杭州之后，蝉联卖地排行榜亚军，获得土地出让金1942亿元。
另一方面，随着疫情缓解，房地产行业逐渐恢复， 4月13日总价1700万起的顶豪项目碧云尊邸开放认筹，吸引不少“富豪”带着口罩排队，同样印证上海楼市今年以来的热度。
价高者得？
大量地块待价而沽，如何让竞争更加市场化？“围标”事件之后，上海土拍规则也悄然发生变化。
4月10日上海松江区两宗宅地挂牌信息显示：只要有效申请人数不超过5人，就无需打分，直接竞价拍卖，价高者得。有效申请人在6人及以上的，则采用竞价招标方式。
而按照之前的规定，若有效申请人数超过3人的，地块采用招标方式出让，并先根据房企的经济实力、技术资质、项目经验进行综合评分，排序确定顺位；若效申请人数为3人及3人以下的，地块采用挂牌方式出让，有效申请人即为“竞买人” ，竞买人只有筛选到2家时才能竞价。
事实上，自2017年4月11日上海采用新的招挂复合式规则起，大部分的地块都采用上述出让规则，至今规则正好实施三年整，而此次变动也是三年来上海土拍规则的首次松动。
此外，原先企业在保证金缴纳之后到参拍之前需要冻结土地款，一般长达20天；而新规之后，只需要在参拍前一一天冻结资金即可。
而在自持比例要求上，此次土拍中取消了15%自持租赁住宅要求，这与此前围标事件中的北外滩地块一致，该地块除需配建5%建筑面积的保障性住房外，也无自持要求。分页标题
业内人士认为，这一改变意味着土地出让将向更市场的道路上，向价高者得，向面向所有开发商而不是知名开发商的方向靠近。
也有业内人士指出，未来上海没有政府支持的土地会越来越多，也意味着地块出现溢价的情况越来越多。
值得一提的是，招挂复合式在2012年的上海市场也曾被启用，并在2014年楼市低谷期被取消，以“直接拍卖”代替。
但从目前推出的土地来看，招挂复合式暂时不会像2014年时被完全替代， 2017年启动的新规是否会完全放松由价高者得，目前也并未有更多的信号透露。
回顾过去三年，在严苛的土地出让规则下，房企间高溢价抢地的情况在上海土地市场已几乎绝迹。
据不完全统计， 2019年上海出让的157宗地块中，溢价率超过5%的仅有8块，底价成交成为土地市场的主旋律。
不过，随着土拍规则放松，这一现象不出意外将被打破。
房企账本
摆脱了类似计划经济时代的“分配制” ，对房企而言，也意味着更多的进场机会。
不过，市场充分竞争，意味着更高的土地成本，面粉是否会再次贵过面包，也需要房企算好手中的账，尤其如今还面临新冠疫情的挑战。
毕竟，市场经济的前提是，买卖双方都觉得划算，交易才会达成，才能实现双赢。
有房企就表示， “围标”事件后，在上海拿地还是需要更加小心，但另一方面，有房企则称，行业和市场没有发生根本变化，还是会继续正常布局。
以2017年土拍规则变化前后出让的地块为例， 2017年4月前，上海溢价率较高的地块中就有中海竞得的小昆山地块。
据观点地产新媒体了解， 2017年3月29日，中海以50.9亿元竞得松江小昆山三幅住宅用地，楼板价分别为30045元/平方米、30893元/平方米和30583元/平方米，三宗地块的溢价率则分别达到66.9%、71.6%和69.9% 。
2018年8月6日，地块所建项目中海九峰里获得预售证后迎来开盘，开盘均价仅有4字头，而在2019年底，项目在售洋房均价也才3.4万每平，别墅均价约5万每平。
尽管是受上海限价政策约束，但仅从项目单价与楼板价的差价，高溢价后中海并没有获得可观的利润空间。
底价成交地块的情况如何？以2017年8月31日，万科48.7亿元底价竞得的嘉定区安亭镇国际汽车城核心区21B-13地块为例，彼时万科的成交楼板价为25041元/平方米， 2019年8月，地块项目万科西郊都会取证认筹，均价39041元/平方米。
有业内人士直言， “事实上，土拍要打分以后，上海出让的地块底价都相对以往要高一些，开发商挣多少基本可以说是政府算好的。 ”
如今，除龙头房企外，有更多房企都有机会参与上海土拍， “价高者得”的竞争下，是否又要玩起面粉贵过面包的游戏，房企则需要更多的考量。
（责任编辑：宋虹姗 HO031）

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