「共有产权」共有产权房，落实“房住不炒”的积极探索

共有产权房，落实“房住不炒”的积极探索
4月13日，北京市规划和自然资源委员会挂牌1宗房山共有产权住房地块，起始价20.16亿元。根据公告，上述地块名称为北京市房山区拱辰街道办事处FS00-LX05-0046、0056地块，土地面积约8.77万平方米，建筑控制规模约14.02万平方米。其中的FS00-LX05-0046地块，居住用途建筑规模全用于建设共有产权住房，房屋销售均价为2.8万元/平方米（含全装修费用）。
这几年，北京、上海、广州等城市进行了共有产权房试点，取得了较好的效果，既缓解了国有建设用地紧张、房价高企的问题，又一定程度上解决了炒房等问题。北京市住建委日前称，当前全市共有64个共有产权住房项目(含转化项目33个)实现了土地供应，可提供房源约6.55万套，房源数量与申购家庭数量的供需比从1：400下降至1：7 。
共有产权房本质是政府与居民共同购房共享产权，其性质介于商品房与保障房之间，是对“住有所居”和“房住不炒”的积极探索。共有产权房有效区分了居住需求和投资投机需求。共有产权房与普通商品住宅在居住方面并无两样，同样可以实现落户与子女就近入学；抑制炒作方面则通过产权比例设置和出让时的多重限制手段发挥作用——只有真正有居住需求的购房者才是潜在购买者，政策设计较此前推出的经济适用房、自住型商品房而言有很大不同。
共有产权房与经适房的区别表现在，共有产权房采取的是共享产权的创新模式，而经适房则是以低价入市；在限制流通方面，经适房一般允许转让，而共有产权房则有5年～10年的锁定期限，最大限度地保障其公共属性，避免重蹈过去经适房的一些覆辙。
共有产权房，一种是在国有建设土地上盖房。以北京为例，2018年入市的共有产权房多达29个项目，提供房源32446套，但这些共有产权房基本都是建设在国有土地上。另一种是在集体土地上盖共有产权房。本次房山区的上述地块，是利用集体土地建设共有产权房，集体土地上建设的共有产权房与国有土地上建设的共有产权房“同权同价”，建设品质和配套要求也是一样的。
【「共有产权」共有产权房，落实“房住不炒”的积极探索】按照原先的有关规定，在集体土地上建设的房屋属于“小产权房”，是不可以获得产权的。但北京在集体土地上建设共有产权房，与“小产权房”不同，也是有产权的。目的是为了缓解北京一些地区的住房需求。譬如：有的区可以允许用于房地产开发的土地几乎没有了，而一些保障对象又迫切需要住房，在此情况下，北京允许这些区进行试点，实现了农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股与国有土地“同等入市、同权同价” 。这一举措的好处在于，虽然在建设共有产权房前必须完成拆迁等流程，但拿地成本相对较低，集体土地上建设共有产权房的集体投入少、收益快，开发者的意愿也就更强烈，村民也会获得一定收益。
当然，要让共有产权房发挥更大的作用，必须要有严密的配套措施。一方面必须对购买共有产权房的对象加以明确，严格审查；另一方面必须约定双方的产权份额以及房屋将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。如果集体占的份额太高，可能使住房者的权益受损，而住户者占的份额太高，会使集体利益受损。只有明确一个合理的比例，才能把好事办好。
胡建兵