军计策■年报解读中骏集团:算一算它的“营利账”

2019年的房企赛场 , 大势趋紧 。
全年500强房企总资产增速回落了8.33% , 百强的销售增速更滑落到6.5% , 而这距离彼时的50.8%均速 , 仅仅过去了4年 。
行业逻辑已经改变 , 这也正给了一些“选手”结构性的机会 。
例如TOP10中的世茂 , TOP30中的金科 , TOP50里的中骏 , 都在各梯队中实现了“跑赢大市”的增速 。
并且由于中腰房企增速普遍快于头部企业 , 中骏集团2019年合同销售金额805亿元 , 同比57%的增幅 , 显得更快些 。
这一数值超出了五十强房企平均增幅40个百分点 。
中骏集团近三年的销售金额和销售面积复合增长率 , 分别为56%和82% , 也远超五十强平均线 。
大浪淘沙 , 能够被“涤荡”出来的公司 , 往往有自己的一些价值点 , 多面视界看了中骏2019年的成绩单 , 感觉它给2020年划出的最大两个价值预期重点——
一个是增速相对稳定的规模;一个是商业可能带来的利润和估值“回补” 。

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274亿结转1700亿货值目标增速仅设16%
2019年中骏集团控股营业收入214亿元 , 同比增长20.2% 。
物业销售贡献了最主要的收益份额 , 这部分收入213.70亿元 , 同比增长约19% 。
商业租金则贡献了最主要的收益增幅 , 期内公司租金收入2.85亿元 , 同比上升约117% 。 另外物业管理费收入也增长约36%至4.58亿元 , 项目管理收入增长93%至1.74亿元 。
就中骏的业务体量而言 , 2019年合同销售金额805亿元 , 较目标700亿元超出15% 。
2020年公司设定的目标则是930亿元 , 增长16% 。
“其实我们内部 , 开发计划还是按照千亿来判断的 。 ”中骏集团主席兼行政总裁黄朝阳在业绩会上直言 。
在他心里 , 中骏的“一体两翼”战略已经开始起作用 , 中骏未来能够有20%-30%左右的增速 。 但疫情因素不得不考虑 , 所以内部适当调低了目标 。
这一增速目标 , 非常非常保守啊 。
根据业绩会上管理层透露的信息 , 2019年中骏并表部分已售未结有450亿元 , 其中270亿会在2020年结算 。
若按照去年平均60%的权益占比计算 , 2020年并表部分能够贡献162亿收益 。
加之 , 合营联营项目中2019年已售未结规模约460亿元 , 有280亿会在2020年入账 , 那么这部分按平均40%的权益占比计算 , 能贡献112亿收益 。
总体上 , 中骏在2020年明确的结转收入已经在274亿以上 , 能够有28%左右的增幅 , 可以实现管理层的预期 。
另外多面视界留意到 , 今年内中骏集团推出的可售货值约在1700亿元 , 同比增加32.8% 。
按照公司2019年67%左右的去化率计算 , 实际能够完成的销售规模在1139亿元 。
可能因为疫情 , 可能今年房地产“流行”低调 , 设的目标都比实际能力低 , 为啥要这么保守呢?
营利增幅要打响“保卫站”!
据管理层介绍 , 今年中骏集团的已售未结项目毛利率计划在25%-30%之间 , 营收增幅预计在20%-30% , 这个幅度 , 确实不高啊 。
管理层可能也注意到了这个后劲不足的问题 。
在2019年中骏集团新增的1100亿元货值中 , 权益比提升到了63% 。 伴随并表收益的提升 , 能够大幅缓解合联营项目较多对营收增幅的影响 。

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另外多面视界从财报看到 , 中骏去年新增的46幅土地 , 64%位于一二线城市;可售货值69%也分布在一二线城市 , 主要是在厦门、北京、重庆、苏州、南京等人口净流入城市 , 有超过697亿元的货源 。
这些城市的高溢价能力 , 对毛利率还是有一定想象空间的 。
数据显示 , 中骏2019年已交付的项目 , 均价约11143元/平 , 当年刚合同销售的项目 , 均价在12728元/平 , 说明产品溢价能力在提升 。
但新增土地的地价比2019的总土储均价贵了 , 土地成本还是要控制好 , 才能从溢价里 , 找到利润啊~目前中骏的毛利率27.6% , 今年计划是25%-30% , 行业平均线吧 , 不高不算低 。
如果管理层提升利润意识 , 进一步控制拿地成本 , 提高产品溢价 , 公司的毛利率水平应该可以游出平均线 。

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商业构想宏大关键看能力
未来中骏在拿地和利润上的功夫 , 或更多会花在Fun+协同取地身上 。
多面视界注意到 , 2019年中骏新增的土地 , 平均成本4872元/平 。 但用Fun+协同获取的12幅地 , 平均楼面价约3800元/平 , 每平方米少花了一千元 。
而且这些项目的平均权益占比达到84% , 平均住宅商业配比72%:28% 。
如果按中骏商住综合体项目平均约20万的体量计算 , 不考虑税收等成本 , 粗计组合拿地成本或能比普通拿地成本节省2亿元 。
管理层表示 , 公司预期在未来三年开业11家世界城 , 商场单体建筑面积在5.6万平-9.4万平之间 。
那么设6万平体量的购物中心平均总投入在4亿 , 两块地省下的钱 , 就能支持新开一家购物中心 。 分页标题
或许也因为这种循环生长的能力 , 黄朝阳对商业一翼报以巨大期望 。
但他在业绩会公布的数据 , 有点惊人了——到2025年布局100座世界城购物中心 , 实现租金收入超过45亿元;布局长租公寓从2万间至20万间 , 管理租金规模达100亿 。
“未来中骏世界城的净收入回报率预计可达8% , 目前商铺租约一般为3年 , 到期续约租金上涨的幅度可达到15%-20% 。 ”
从目前的情况来看 , 2019年中骏集团的租金收入2.84亿元 , 同比增长117.3% , 由已开业的3座购物中心和部分办公楼提供 。
尤其南安世界城 , 目前出租率达到99% , 平均租金48元/平/月 。 这意味着 , 一个项目贡献了近3000万元的租金收入 。
如果中骏集团后续的购物中心 , 能够保持这样的高水准 , 陆续将在2020-2022年开业的另外11个项目 , 能给公司收入带来的增量会很可观 。 但如果达不到这个水准呢...
不过商业有好处 , 比如带来的投资物业公允价值变动及其他收益增长 。

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2019年中骏的投资物业公允价值增加了29.8%至14亿 。
虽然不是直接的资金支持 , 但计入归母权益 , 能够进一步降低账面净负债率 。
财报就显示 , 2019年中骏溢利40.23亿元 , 同比增长9.4%;归母核心溢利约26.5亿元 , 同比增长20.5% 。 随之净负债比率约为60% , 继续降低 。

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综合而言 , 中骏集团是TOP50房企中 , 增长思路比较清晰 , 且构想很宏大的一家多业务公司 。
加之目前公司短债仅123亿元 , 手头现金239亿元 , 现金短债比1.9倍 , 上半年没有大额到期债务 , 负债压力可控 , 能够让公司在商业的迈步 , 稍微大胆一点 。
【军计策■年报解读中骏集团:算一算它的“营利账”】那么效果到底如何 , 中骏的能力和计划到底怎样 , 2020年的数据将给最准确的答案 。