法融汇俱乐部@【公司实务】案外人与债务人达成以房抵债协议，能否排除强制执行?

_本文原题：【公司实务】案外人与债务人达成以房抵债协议，能否排除强制执行?
近年来，自从民事诉讼法完善执行异议之诉程序后，实践中以物抵债的债权人提出案外人执行异议之诉的案件并不少见。这些以物抵债的债权人通常主张其与债务人已就被执行的房产达成以物抵债协议，约定将涉案房产抵债给债权人，而请求排除对涉案房产的强制执行。例如在建设工程中就经常会出现业主与施工方之间约定以房产抵偿工程款的情况，此时若抵偿房产未办理过户登记，又被业主方其他债权人查封，以房抵债的当事人依据以物抵债提出执行异议之诉，其能否得到裁判机构的支持呢？

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一、以房抵债的性质
以房抵债是以物抵债的一种具体形式，主要特征是双方当事人达成以债务人转移房屋所有权替代原合同所约定的金钱给付义务。当事人在债务已届清偿期后约定以房抵债，本质为代物清偿，即债权人受领他种给付以代原定给付而使合同关系消灭的法律行为。清偿是消灭债的最主要方式。而在代物清偿中除了关注债务人进行给付外，还需要债权人实际取得该物的所有权，才能发生清偿的效果。故在案件的处理中，最基础就是针对物权是否已经进行了转移来进行审查。故在分析以房抵债协议能否排除执行时，可以先以此来进行分类。
一是已经发生物权转移的以物抵债协议。
例如经过生效法律文书所确定的以房抵债。《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 ”
据此，如果双方当事人在诉讼或者仲裁的过程中达成以房抵债协议，并经过生效法律文书进行确认，此时即便没有经过不动产登记，相应的物权也会发生变动的法律效果，由债权人直接取得物权。又或者在债权人与债务人之间已经办理完毕过户登记的情况下，此时债权人同样已经成为涉案房产的所有权人，其所有权得到法律保护，当然可以排除法院的强制执行。
二是尚未发生物权转移的以物抵债协议。
在未办理过户登记之前，涉案房产的物权尚未发生变动。此时债权人仅能基于以物抵债协议提出其权利主张。对能否参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行规定》）第二十八条，在司法实践中存在较大的争议，以下小编就结合案例，对其进行分析。
《执行规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 ”

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二、观点分析
目前对于尚未发生物权转移，以房抵债协议能否排除执行，司法实践中存在两种完全不同的观点。
反对方：
以房抵债协议所约定的是，债务人通过交付房产，达成消灭金钱债务为目的的债的履行方式，所以在涉案房产未进行变更登记之前，债权人所享有的仅是转移变更登记的债权请求权，并不能形成优于其他债权的利益，如果将其地位置于其他债权之上，将破坏债权平等受偿的原则，也会损害其他当事人的合法权利，故不能认定依据以房抵债协议能够阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。分页标题
案例1：《王钢与青岛海宜林投资控股有限公司、青岛中海盛明置业投资有限公司案外人执行异议之诉案》【（2017）最高法民终356号】裁判意见节选：
案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。案涉《商品房优先认购协议》及《商品房优惠期认购协议书》的订立系基于王钢与中海盛明置业之间的工程款抵账行为，案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭王钢对中海盛明置业的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。本案中王钢寻求救济途径不当，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与中海盛明置业之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。因此，王钢对案涉房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益。
支持方：
在抵偿受让人能够提供充分证据，举证证明其抵偿债务的基础法律关系真实有效基础上，即可以参照《执行规定》第二十八条的规定进行保护抵偿受让人的权利。
案例2：《吉林市昌邑区商业总公司、吉林市联吉房地产开发有限公司再审审查与审判监督民事裁定书》【（2017）最高法民申3492号民事裁定书】裁判意见节选：
一、二审法院认定王存延有权排除执行具有事实依据和法律依据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，王存延提起案外人执行异议之诉，应当就其对案涉房产享有排除执行的权利承担举证证明责任。上述权利并不必然等同于不动产所有权。王存延为证明其与联吉公司存在以房抵债关系，并合法占有案涉房产，提交了下列证据：材料款欠据、入库单、以物抵债《协议书》等......上述事实可以认定，昌邑商业总公司申请查封本案争议房屋产权之前，因王存延与联吉公司存在债权债务关系，联吉公司即已将案涉房产抵账给王存延，王存延合法占有案涉房产。案涉房产虽未登记在联吉公司名下，但昌邑商业总公司在申请再审时也表明：吉林市昌邑公安分局在查封前已经书面（协议）确认该不动产属于被执行人联吉公司。故二审法院参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定审理本案，适用法律并无不当。昌邑商业总公司关于王存延不具有提出执行异议的主体资格、本案适用法律错误的再审申请理由不能成立。 ”

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三、分析延伸
以房抵债与普通购房合同最大的不同之处在于两者的履行方式不同，普通买受人通过金钱支付购房款，以物抵债是通过债务抵偿的方式履行支付购房款义务的。因此，在有足够证据证明债权人与债务人存在真实债务且已经达成以房抵债协议时，小编更倾向于案例2的观点，认为以房抵债协议足以排除执行，因为从法律规定来看，《执行规定》第二十八条并未对不动产购买人的合同目的进行规定，故因此无论买受人的合同目的是什么，都应当属于该条规定的范围之内。因此在双方之间已经订立合法以房抵债协议且由债权人合法占有涉案房产的情况下，应当参照适用《执行规定》第二十八条的规定，排除法院执行。反对意见仅仅认为以物抵债协议的目的是为了消灭金钱债权的履行方式，以目的为理由排除适用《执行规定》第二十八条，违背了法律规定，也不利于维护市场交易秩序。分页标题
其实在实践中，裁判机构不支持以房抵债协议排除执行，更多可能是考虑到存在被执行人与案外人串通订立虚假以房抵债协议对抗执行的情况，但并不能因此就否认所有的以房抵债协议的效力。对此裁判机构更应该做的是从多方面来分析考量以房抵债协议的真实性，例如可以从以房抵债协议的签订时间，对应债务的发生时间、真实性、合法性以及履行过程等方面来进行综合审查，最终确定以房抵债协议的真伪，从而更好保护申请执行人以及案外人的合法权益。
【法融汇俱乐部@【公司实务】案外人与债务人达成以房抵债协议，能否排除强制执行?】综上，只要以房抵债协议真实合法，并且签订时间在人民法院采取查封或者强制执行措施之前，且已经由债权人实际占有相应标的物的情况下，应当保护债权人的利益，排除强制执行。